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一篇文章了解寫字樓的幾種運營模式
2019-12-02搜樓網
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目前國內寫字樓已步入存量市場,有著眾多的參與者。


按照運營方式的不同,可以分為開發持有(SOHO中國)、購買持有(基匯資本)、租賃持有(德必集團、優客工場、東朔集團)等主要模式。


 1. 開發持有


開發自持指的是涉及產業鏈“項目立項—融資買地—規劃設計—施工建造—竣工交付—出租”的整個流程。典型的代表企業是SOHO中國。


SOHO中國成立于1995年。目前,SOHO公司累計開發的商業地產面積已超過500萬平方米。2012年,SOHO公司決定將業務模式由“開發—銷售”轉型為“開發—持有”,現自持京滬兩地總建筑面積近140萬平米的甲級寫字樓。


近年來,SOHO中國先后賣出了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場、上海凌空SOHO、上海外灘SOHO、上海SOHO世紀廣場、上海SOHO天山廣場等多個項目,套現300多億元。


這似乎也印證著重資產下只租不售的運營,租金的回報并不足以覆蓋房地產開發融資所背負的財務費用負擔,需要“以售養租”的支持。

  

2. 購買持有


購買持有指的是不以物業的長期持有運營為目的,主要通過購入售出之間的價格差,或者購入改造后的增值,來獲得收益。在這類模式中,基匯資本具有一定代表性。


基匯資本(Gateway Capital)是一家香港背景的私募基金管理公司,專注于大中華和其他亞太區高進入門檻市場的房地產投資以及具有良好的風險與回報背景的困境項目,并將其轉化為增值投資?;闋時灸殼骯芾?支以大中華區和亞太地區為目標的房地產私募基金。



2014年,基匯資本以9.6億美金(約58億人民幣)接盤李嘉誠家族手中的盈科中心。盈科中心在被收購后進行了全方位的優化改造,是國內較早實現商改辦的案例。


2018年,鏈家創始人左暉以100億左右的價格買下盈科中心,基匯資本順利實現退出,價格暴增72%。




基匯資本的成功,更多是仰賴創始人團隊的投資眼光和資源協調能力,購買與出售的時間基本都與房地產價格的快速增長周期相吻合,相比于巨大的資金量,主要的收益更多地源自于房地產物業的普遍增值。


3. 租賃持有


租賃持有指的是通過長期租賃方式獲取物業,加以改造裝修后對外出租。運營企業不持有資產,但需要支付資產的長期租金和投資改造裝修。租賃持有業態下,可劃分為產業式、孵化式、物業式等。




產業式主要是以創意園為依托,打造入駐企業間產業生態,強調構建入駐企業間的上下游產業鏈,入駐企業進入創意園區后可以與自己的上下游企業快速對接,為業務發展提供一定便利。


這種模式需要空間的入駐企業形成一定規模才能具備較為顯著的優勢,同時需要聯合辦公空間付出較高的運營成本來維系上下游企業間的有效社交。





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